よくある質問

借地名義人の父が亡くなりました。借地権はどうなりますか?

契約した借地名義人が死亡しても、借地権や土地、建物などと同様に相続することができます。
その際、地主さんからの承諾の必要ありません。
財産として相続人が、借地契約上の借地人たる権利を全て継承します。また、地代や契約期間などの契約内容は従前のままです。

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地代滞納の対策方法をとは?

そのまま、放置せず早いうちに、内容証明郵便を利用し、書面で地代請求の催告したという証拠を明確にしましょう。また、明け渡しをお考えの場合は、支払いの催告に加えて、契約解除の意思を期間内に履行がないことを条件として、内容証明で通知します。
また、度々滞納を繰り返す借地人さんの場合は、信頼関係を壊したと認定され、契約解除が可能になることもありますが、まずは、一度ご相談ください。

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底地は物納できるのか?

はい。可能ですが、相続税は基本的に現金主義なため、物納を用いる場合には厳しい条件があります。
お持ちの底地の状況にもよります。下記の条件を参考にしてください。

[底地物納要件要旨]

  • ・契約書が存在し、契約面積と実測面積が合致していること
  • ・地積更正登記により登記簿面積とも合致していること
  • ・相続税申告書記載面積とも合致していること
  • ・適正地代を受け取っていること

[物納できない場合]

  • ・建築基準法上の道路に接していない
  • ・質権、抵当権その他の担保権が設定されている
  • ・地代の滞納がある
  • ・契約中に建替等の承諾の特約がある
  • ・地代が供託されている
  • ・地主に不利な特約がある
  • ・借地人等と法的係争がある
  • ・地下に汚染物質がある
  • ・地代が周辺相場に比べて低い
  • ・境界線が明確でない土地で、隣接地主から境界線に異議のない旨の了承が得られていない
  • ・隣接地で建物の越境がある、または隣接地に建物が越境している
  • ・所有者が複数で、一部の共有者に物納の意思がない(必ず、共有者全員で物納する必要があります)

物納が難しそうな貸地は早めに生前換金することをお勧めします。

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底地の境界線を確定(測量)した方がいいですか?

はい。適切な管理運用をお考えでしたら測量をして境界を明確にすることをおすすめします。
昔の測定方法はあまり正確でない場合が多く例えば、登記簿上では140坪なのに、実際に測定すると180坪だったという場合もあります。また境界が曖昧で、借地人さんにどこまで貸しているのか分からない場合もあります。特に古くから続いている借地を物納する場合や地代の値上げをしたい場合の証拠、底地を売りたい場合など様々な状況で必要になります。
ほんのわずかな違いでも大きな問題に発展しかねません。経験のある測量士・不動産業者にお願いしましょう。

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底地を生前贈与する利点は?

  1. 1 . 相続税の納税をふまえた資金対策につながります。
    2 . 相続税の負担が軽くなります。
    3 . 底地経営による借地人さんの管理など人間関係のトラブルがなくなる
    4 . 底地を売却した資金で優良な収益不動産(賃貸マンション、賃貸アパート、貸ビル)に買い替えして安定した収益が見込まれます。

収益性、資産運用効率が非常に低い、地代収入(住宅地:地代は固定資産税の3倍程度、商業地:5倍程度が適切な価格となります。)よりも、底地を売却してその資金で効率的に不動産運用するほうが、毎月に安定した収益を得ることができます。

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相続財産をスムーズに分割するには?

複数の相続人と底地を分けるには、それぞれの正しい情報(借地人の管理状況など)認識したうえで、地代を分ける必要があります。
また、相続させる場合は金銭などの資産にするとわけやすくすることもポイントです。
兄弟で相続すると、管理の方法の問題や、一人で受け取って兄弟に分けない。意見がまとまらならず換金化できない。などのトラブルが起こりやすく、兄弟間の関係がこじれるというケースも多いです。

税法改正大綱 相続税改正

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更新料の相場は?

更新料の相場は決まりとして、土地の時価(更新時の価格)×借地権割合=借地権価格の5%〜10%が目安です。
地価100万円/坪の場所を70坪借りていて、借地権割合が6割りであれば、100万円×70坪×0.6×0.1=420万円程度となります。

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