問題解決 これまでの実績とノウハウを活かして、お客様が抱える様々な問題・課題を解決していきます!

底地の資産価値に比べ、事業性としての価値が低く収益性に乏しい

地代は家賃より低く設定されていて、定期的な地代の改定が行われにくく、経済情勢や税金の変動に見合わない安い地代のままで貸しているケースが多いため、資産価値に比べ、事業性としての価値が低く収益性に乏しい結果となります。
底地を売却してその資金で賃貸マンションなどの収益物件にすれば、安定した収益を見込むことも考えられます。

底地を売却してその資金で賃貸マンションなどの収益物件へ

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相続税が高く、物納も困難

相続税は基本的に現金主義なため、物納を用いる場合には厳しい条件があります。
物納が難しそうな貸地は早めに生前換金することをお勧めします。

[底地物納要件要旨]

  • ・契約書が存在し、契約面積と実測面積が合致していること
  • ・地積更正登記により登記簿面積とも合致していること
  • ・相続税申告書記載面積とも合致していること
  • ・適正地代を受け取っていること

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地主が借地権を買い取る(地主が明渡しを行う)

借地権は借地人が一生そこに住み続けたいと思えば、それができる程のとても強い権利です。しかし、土地が借り物であることで、色々な不安や制約が存在します。
借地人さんの権利は法律上、非常に守られているので、土地所有は地主様になりますが、借地人の合意がなければ土地の返還は不可能です。訴訟を提訴した場合、地主さんに正当事由が必要になります。
借地で違法行為が行われ、建物が朽廃したなどの特段の理由がなければ、この正当事由が認められるのは非常に難しく、地主さんが自分の住む場所がなくなって生活に支障がきたすなどの絶対的な理由がないといけません。正当事由の証明が難しい場合は、専門家を交えて、ゆっくり時間をかけて借地人と交渉する方法しかありません。

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土地を借地権割合等で分割し、各自の所有権とする

MさんがFさんから土地を借り、借家を建てて賃貸経営している→物件AのF氏の土地と、物件BのM氏の建物を交換することで合意

共有地を(分等:面積ではなく、土地の価値で分等しなければなりません。)
専門家(不動産鑑定士など)に依頼して評価してもらい、評価額が分等になるようにしてもらう必要があります。そこで誰が、どの区分を所有するかは話し合で進めていきます。
共有地分割の場合、譲渡所得税、不動産取得税、は課税されませんが、分筆登記の際、登録免許税がかかります。

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第三者(権利物件買取業者等)への売却

●契約前の問題点

相続により兄妹で所有していた。H氏は男性3人、女性3人の兄妹ではあるが、お互い10年以上顔を合わすことも口をきくこともない状態。
地代が安いことと将来の相続問題を考え、H16年弊社と売買契約をした。

●ポイント

借地人と交渉初期の段階で借地借家組合の弁護士が入ってきた。
また、北側土地所有者との境界位置についても意見が合わなかった。

結 果

多少時間はかかったが、借地人との話し合いがつき、また北側の人とも譲歩はしたものの、無事境界確定することができた。
借地人A氏については、東側の更地とともに土地を買い取ってもらい、また他の借地人からは借地権付建物を弊社が買い取った。
3軒の借家人に対しては明渡しを行い、その後建物を解体し、4区画の分譲販売を行い完売した。

借地イメージ図

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